Beijing – Una represión del gobierno contra el enorme mercado inmobiliario de China ha ayudado a empujar a uno de sus mayores desarrolladores al borde del colapso, y los analistas advierten que las consecuencias podrían hacer estallar una burbuja que se ha estado construyendo durante más de dos décadas.
El mercado inmobiliario de China ha sido una parte importante de la economía, y Beijing prometió mejorar el nivel de vida de las personas y traducirlo en nuevas viviendas que, a su vez, llevaron a una construcción masiva.
Cientos de millones de China de clase media ven a la monarquía como un activo importante para la familia y un símbolo de estatus.
La escena inmobiliaria de China despegó después de las importantes reformas de mercado de 1998 que impulsaron el mercado privado de viviendas designadas por los empleadores, lo que provocó un asombroso auge de la construcción en un contexto de rápida urbanización y acumulación de riqueza.
Pero con el aumento de los precios, Beijing ha estado preocupado por la desigualdad de la riqueza y el potencial de inestabilidad social.
El precio medio de los apartamentos fue 9,2 veces el ingreso disponible el año pasado, según la empresa de servicios E-House China, lo que sacó a muchos del mercado.
Los desarrolladores altamente apalancados también han suscitado temores de inestabilidad financiera.
El año pasado, Beijing introdujo medidas para reducir los índices de endeudamiento, llamadas las «tres líneas rojas», y una supervisión más estricta del financiamiento crítico obtenido a través de depósitos de preventa.
Denny McMahon de Trivium, una consultora, dijo que el plan era «reducir los riesgos de los más graves».
«La idea era que este sería un mecanismo para obligar a los desarrolladores más riesgosos a reducir sus niveles de deuda», agregó.
«Y aquellos que tenían menos riesgo, les dio espacio para seguir creciendo».
A la vanguardia de la rápida expansión ha estado Evergrande, construido por el fundador Xu Jiayin en 1996 para tener presencia en 280 ciudades e imperios que incluyen agua mineral, productos de riqueza e incluso un equipo de fútbol.
Ahora uno de los mayores desarrolladores del país, se está hundiendo en compromisos de más de $ 300 mil millones mientras navega por las nuevas bases de China.
Todos los ojos están puestos en el manejo de la crisis por parte de Pekín, que hasta ahora ha estado tranquilo, y persisten las preocupaciones sobre la confianza del consumidor y un mercado inmobiliario ya débil.
“Lo que hoy comienza como un problema exclusivo para Evergrande podría duplicarse para acomodar mañana a otros desarrolladores relativamente débiles”, dijo McMahon.
declive continuo
Los analistas dicen que las tres líneas rojas muestran el objetivo a largo plazo de Pekín de reestructurar el mercado inmobiliario, pero que las asombrosas deudas de Evergrande pueden obligar al gobierno a apoyar al sector.
Evergrande es el constructor de viviendas privadas más endeudado de China con grandes compromisos y diversificación.
Pero ha habido al menos dos incumplimientos de bonos de importantes desarrolladores este año, y otros lucharon por recaudar dinero para pagar la hilarante ronda de deudas, compras de terrenos y ventas fuera de plano que impulsan el mercado inmobiliario de China.
Otro pago vence esta semana en una fianza separada después de que Evergrande aparentemente no hizo un pago la semana pasada.
La ralentización de la población también ha afectado a la demanda de inmuebles.
«El origen de los problemas de Evergrande … es que la demanda de propiedades residenciales en China está entrando en una era de declive continuo», dijo Mark Williams, economista jefe de Asia Capital Economics, en una nota.
Agregó que las fuertes caídas de precios dificultarán que los desarrolladores, incluso aquellos con mejores presupuestos, financien la construcción.
Los analistas dicen que si Evergrande, cargado de deudas, se descarga con cuidado, la mayoría de los riesgos pueden cubrirse, con informes de que el gobierno ya está asumiendo algunos proyectos estancados para reanudar la construcción.
“Si Evergrande puede evitar la venta de una propiedad a gran escala, si se gestiona bien”, dijo Tommy Wu de Oxford Economics.
Si eso genera problemas más amplios, es probable que el gobierno tenga que suavizar las tres líneas rojas y un aterrizaje más suave, dijo Wu.
ventas dobles
Independientemente de Evergrande, las condiciones financieras de la mayoría de los desarrolladores han mejorado durante el último año.
Country Garden, la constructora de viviendas más grande de China por ventas, registró ganancias semestrales positivas en agosto con mayores ventas en ciudades más pequeñas.
“El verano pasado, ocho de las 12 empresas a las que inicialmente se aplicaron líneas rojas violaron al menos una”, dijo Capital Economics en una nota de investigación.
«Ahora solo dos: Evergrande y (el desarrollador con sede en Shanghai) Greenland».
Las ventas y los precios de las propiedades se han desplomado en los últimos meses, mientras que Evergrande ha robado los titulares, según la firma de análisis de datos China Beige Book.
Iris Pang de ING dijo que algunos gobiernos locales han introducido controles de precios mínimos para detener la caída del costo de las viviendas.
Si los posibles compradores de vivienda se asustan y se quedan con su dinero, las ventas caerán aún más.
En ese caso, es probable que los legisladores intervengan, dijo Jonas Golterman de Capital Economics, para bajar las tasas hipotecarias o reducir los requisitos de depósito para los compradores de vivienda.
«Nuestro escenario base es que el mercado inmobiliario se enfrenta a un período de incertidumbre y tal vez algunas caídas de precios, pero no un colapso completo en los precios de la vivienda», dijo.
Sin embargo, los riesgos de regresión son importantes y este tipo de situación es impredecible.
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